馬來西亞買房子懶人包：海外置產條件、費用、管道、注意事項全攻略
馬來西亞買房子好嗎？隨著全球資產配置的概念在台灣投資者心中紮根，東南亞市場因其高成長潛力與相對低廉的入場門檻，成為了許多人海外置產的首選。在眾多國家中，馬來西亞（Malaysia）憑藉著健全的法律體系、與台灣相近的生活文化（華語普及）以及對外國人相對友好的房產政策，脫穎而出。不論您是為了退休移居、子女就讀國際學校，或是單純的資產保值與抗通膨，這篇關於馬來西亞買房子的深度指南，將帶您從門檻、區域、法規到風險控管，進行全方位的解析。
一、外國人在馬來西亞買房子是否被允許？
首先，台灣投資者最關心的問題通常是：外國人真的可以在大馬擁有房產嗎？答案是肯定的，而且相較於泰國或越南，馬來西亞的政策更為開放，是少數允許外國人以個人名義擁有「土地所有權」與「永久產權（Freehold）」的東南亞國家。
1. 法律規定與最低價格門檻
雖然政策開放，但馬來西亞政府為了保護本國國民的購屋權益，防止外資過度炒作中低價位房產，對外國買家設有嚴格的最低購買金額限制。這就是所謂的馬來西亞買房限制。一般而言，外國人購置房產的最低門檻通常設定在 100 萬令吉（RM）以上。不過，各州政府（如雪蘭莪、柔佛、檳城等）擁有自主調整權，部分州屬的特定區域或特定類型的物業（如醫療旅遊房產或高科技園區周邊）門檻可能有所調降。
2. 禁止外國人購買的項目
即便資金充裕，以下幾類房產類型是外國人絕對無法購買的：
- 馬來保留地（Malay Reserved Land）： 僅限於馬來原住民（Bumiputera）交易與持有的土地。
- 低成本或政府補助房屋： 如當地的可負擔房屋計畫，這是專門為馬來西亞低收入戶提供的社會福利。
- 特定的農地： 除非是大型商業化農業開發並獲得特別核准，否則一般外籍人士無法直接購入。
二、馬來西亞不同地區最低購買價格比較
馬來西亞各州的房地產政策不盡相同。了解這些區域性的差異，對於規劃預算至關重要。以下整理了熱門地區的外國人購屋門檻參考表。
【實用表格一：各州外國人購屋最低門檻一覽】
| 地區 | 最低購屋門檻（約數） | 主要特性與市場分析 |
|---|---|---|
| 吉隆坡 (Kuala Lumpur) | RM 1,000,000 | 首都核心，國際企業聚集，外派人士租賃需求高。 |
| 雪蘭莪 (Selangor) | RM 2,000,000 | 全馬最發達州屬，門檻最高，且對公寓與有地住宅有嚴格區分。 |
| 柔佛 (Johor) | RM 1,000,000 – 2,000,000 | 緊鄰新加坡，受惠於「柔新經濟特區」，投資潛力大。 |
| 檳城 (Penang) – 島上 | RM 1,000,000 (公寓) / RM 3,000,000 (有地) | 退休宜居首選，文化氣息濃厚，地權稀缺。 |
| 檳城 (Penang) – 威省 | RM 500,000 (公寓) / RM 1,000,000 (有地) | 工業區帶動大量在地就業人口，房價較具親和力。 |
| 沙巴/砂拉越 (East Malaysia) | RM 500,000 – 600,000 | 門檻相對較低，適合喜愛大自然與慢生活的買家。 |
*註：持有「馬來西亞第二家園（MM2H）」或「砂拉越第二家園（S-MM2H）」簽證的人士，在特定州份可以享有更低的購屋門檻。
三、馬來西亞不同房產類型的意義
在瀏覽各大馬來西亞買房網站（如 PropertyGuru, iProperty）時，投資者常會被琳瑯滿目的術語搞混。理解這些類型有助於您選擇最符合需求的標的。
1. 公寓 (Condominium)
這是台灣人最常見的投資選擇。大馬的 Condo 通常包含完善的休閒設施，如游泳池、健身房、24小時保安等。要注意的是，馬來西亞的公寓通常附贈 1-2 個車位，這與台灣需要另外購買車位的習慣大不相同。
2. 有地房屋 (Landed Property)
包括排屋（Terrace House）、半獨立洋房（Semi-D）及獨立式別墅（Bungalow）。外國人只要符合各州的高門檻，同樣可以擁有土地權狀，這在亞洲各大城市是非常珍貴的產權形式。
3. 商業地產與混合用途住宅
如 SOHO（小型辦公住宅）、SOFO、SOVO 等。這類房產通常建在商業地契上，雖然可以用於居住，但水電費率與房產稅（門牌稅）通常按商業費率計算，持有成本會比純住宅地契略高。
四、馬來西亞買房總成本與稅費
除了房價本身，海外置產還需考慮許多行政支出與持有成本。以下是您必須預算的額外開支。
1. 交易一次性稅費
- 印花稅 (Stamp Duty)： 採用累進稅率，房價越高，比例越高。通常在 1% 至 4% 之間。
- 律師費 (Legal Fees)： 馬來西亞法律保障買賣雙方，律師費也是依房價按比例收取的，約為 0.5% 至 1%。
- 州政府批准費 (State Consent)： 這是外國買家特有的費用，為了取得州政府的正式核准，需繳納一筆行政規費或房價的一定百分比。
2. 持有成本
- 門牌稅 (Assessment Tax)： 每年兩次，繳給地方市政府。
- 地稅 (Quit Rent)： 每年一次，金額通常較低。
- 物業管理費與維修基金： 依據建物面積計算，通常每個月繳納。
【實用表格二：購屋與持有預估費用參考】
| 費用項目 | 預估比例 / 說明 | 支付性質 |
|---|---|---|
| 印花稅 (MOT/DOA) | 房價的首 10萬(1%)、隨後至 50萬(2%)、之後(3%-4%) | 一次性支付 |
| 律師服務費 | 房價之 0.5% – 1% (視級距而定) | 一次性支付 |
| 州政府申請規費 | 視各州規定，數千至數萬令吉不等 | 一次性支付 |
| 產業盈利稅 (RPGT) | 外國人 5 年內出售收 30%，5 年後收 10% | 轉售時支付 |
| 代管費/仲介費 | 若委託代租，通常為一個月租金 | 年度支出 (視需求) |
五、外國人在馬來西亞貸款與財務規劃
台灣人在馬來西亞購屋，貸款並非不可能，但門檻相對較高。目前，大馬本地銀行對於外籍人士的貸款成數（LTV）通常落在 50% 至 70% 之間，這意味著買家需要準備至少 30% 到 50% 的自備款。
貸款條件： 銀行會審核申請人的收入證明、報稅單以及台灣境內的信用報告（如 JCIC 聯徵紀錄）。此外，年齡也是考慮因素之一，通常貸款年限最長為 30 年或直到 65-70 歲。由於馬幣與台幣之間存在匯率波動，建議在規劃財務時，保留一定的緩衝空間，或是透過在馬來西亞開立的外幣帳戶進行對沖管理。
六、購屋流程與注意事項
一個完整的馬來西亞買房子流程，從看房到交屋大約需要 6 到 12 個月，主要取決於州政府審批的速度。以下是標準步驟：
- 支付定金 (Booking Fee)： 簽署購屋意向書，通常為房價的 2% – 3%。
- 申請貸款： 銀行審批通常需 2 至 4 週。
- 簽署正式買賣合約 (SPA)： 並支付首期房款（通常至 10%）。
- 州政府審批 (State Consent)： 律師會代表您向州政府提交外國人購屋申請。
- 撥款與完款： 若是預售屋，則按工程進度付款；若是現房，則在審批通過後 3 個月內付清餘款。
- 辦理交屋 (Vacant Possession)： 領取鑰匙，確認屋況。
在過程中，務必尋找信譽良好的房產經紀人。馬來西亞買房注意事項中，最重要的一點就是確認經紀人是否持有合法 REN（房產經紀證號），避免掉入非法仲介的陷阱。
七、警惕：如何避免馬來西亞買房詐騙？
隨著海外置產熱潮升溫，市場上也出現了一些不肖份子利用資訊不對稱進行詐騙。常見的馬來西亞買房詐騙手法包括：
- 虛假的保證收益： 承諾長達 10 年且每年高達 8% 以上的租金回報，投資者需警惕這是否已將房價墊高，或開發商根本無力支付。
- 未經授權的個人匯款： 正規交易中，所有款項應匯入開發商的官方信託帳戶或律師樓的託管帳戶（Escrow Account），絕不可將錢匯給經紀人或不明公司。
- 資訊誇大不實： 宣稱周邊將興建大型建設（如捷運、商場），但實際上並無政府批文。建議透過官方的馬來西亞買房網站或親自實地考察來查證資訊。
八、常見問題 (FAQ)
1. 馬來西亞一棟房子多少錢？
這取決於您選擇的區域。在吉隆坡市中心（KLCC），優質公寓的單價約在每坪台幣 60-100 萬之間，總價約台幣 800 萬至 1500 萬不等。若是在二線城市如馬六甲或威省，台幣 400-600 萬即可買到不錯的物件。
2. 馬來西亞買房可以移民嗎？
單純買房「不可以」直接獲得永久居留權（PR）或國籍。然而，購置房產可以是申請「馬來西亞第二家園（MM2H）」計畫的一部分，該計畫提供 5 至 10 年的可續簽長期居留簽證，非常適合退休族群。
3. 在台灣可以操作馬來西亞買房嗎？
可以。現在許多大馬開發商在台灣設有辦事處，或與台灣仲介合作。您可以直接在台灣簽約並完成部分流程。但為了保險起見，強烈建議在交屋前至少飛往當地一次，親眼確認物業狀況與周邊機能。
4. 馬來西亞的房子有公設嗎？
有的，而且馬來西亞的公寓公設通常非常精美。最重要的是，與台灣不同，大馬房產的權狀面積是「純室內面積」，公設通常是不計入坪數、不另外收費的。這意味著您買到的 30 坪就是實實在在的室內空間， CP 值相對較高。
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